Družstevné vlastníctvo bytu vás nemusí odradiť od kúpy

Konečne ste si vybrali skvelú lokalitu, prehliadli si ponuky voľných bytov a vybrali ten, ktorý vám už pri prečítaní inzerátu prirástol k srdcu? V jeho závere však zazneli dve slová, ktoré vás zaskočili – ide o družstevný byt. Nemusíte mať obavy – v praxi sa s otázkou, aký je rozdiel medzi bytom v osobnom a bytom v družstevnom vlastníctve stretávame často. Poďme sa teda pozrieť na to, v čom sa líši kúpa družstevného bytu od kúpy bytu v osobnom vlastníctve.

Pri kúpe družstevného bytu kupujete iba členské práva v bytovom družstve

Vo všeobecnosti byty v družstevnom vlastníctve kúpite o niečo lacnejšie, nakoľko si predávajúci uvedomuje, že budúci majiteľ, ktorý bude chcieť získať byt do osobného vlastníctva,musí zaplatiť bytovému podniku, v ktorého vlastníctve sa byt nachádza,anuitu. Anuita je zostatková hodnota bytu, ktorú musí záujemca o kúpu do osobného vlastníctva zaplatiť, aby sa stal jeho majiteľom.

Kúpou družstevného bytu totiž nekupujete nehnuteľnosť samotnú, ale iba členské práva v bytovom družstve. Po prevode dohodnutej sumy predávajúcemu teda byt nevlastníte, máte k nemu však užívateľské právo. Vlastníkom takto nadobudnutej nehnuteľnosti je stále bytové družstvo. Čo sa zmení, ak požiadate bytové družstvo o odkúpenie, ihneď po zaplatení zostatkovej hodnoty bytu – tzv. anuity bytovému družstvu.

Odporúčania pred kúpou bytu v družstevnom vlastníctve pre našich klientov:

• Preverte si, ktorému bytovému družstvu byt, o ktorý máte záujem, patrí a požiadajte bytové družstvo o sprístupnenie stanov

• Vyžiadajte si vzor zmluvy o prevode práv a povinností, ktoré sú viazané s členstvom v bytovom družstve, ideálne, ak si nájdete čas a osobne sa stretnete s niektorým zo zástupcov bytového družstva. Tento vzor si pozorne prečítajte, o jednotlivých bodoch zmluvy sa môžete poradiť s naším realitným maklérom, prípadne právnikom

• Je potrebné tiež preveriť, či nemá predávajúci na bytovom družstve nedoplatky, pre ktoré by nebolo možné odkúpiť byt do osobného vlastníctva (bez predošlého zaplatenia prípadného dlhu, čo môže osobné vlastníctvo takto nadobudnutej nehnuteľnosti zbytočne predražiť)

• Vyžiadajte si informáciu o výške anuity – teda zostatkovej ceny nehnuteľnosti, za ktorú môžete získať byt do osobného vlastníctva.

Ak ste nenašli žiadne prekážky pre kúpu bytu v družstevnom vlastníctve, prečítajte si priebeh celého procesu:

V praxi jestručný priebeh takýto: kúpite za hotovosť byt v družstevnom vlastníctve, tým sa stávate členom bytového družstva. Nepodpisujete štandardnú Kúpnu zmluvu a Návrh na vklad do katastra nehnuteľností, pretože byt právne nenadobúdate do osobného vlastníctva, nadobúdate práva a povinnosti člena družstva, byt ešte stále oficiálne vlastí bytový podnik.

Následne podáte nabytovom družstve žiadosť o prevod bytu do osobného vlastníctva, bytové družstvo vyčísli zostatkovú hodnotu bytu – anuitu, ktorú zaplatíte (nakoľko sú v súčasnosti byty v družstevnom vlastníctve staršie ako 15 rokov, je ich anuita pomerne nízka a každým rokom klesá t. j. čím dlhšie budete vlastníkom družstevného bytu, o to lacnejšie ho môžete potom odkúpiť do osobného vlastníctva, rádovo i „za pár stovák“).

Keď anuitu zaplatíte (spolu s poplatkami podľa sadzobníka družstva),  podá bytové družstvo na Okresný úrad, Katastrálny odbor žiadosť o prevod vlastníckeho práva na vašu osobu, čiže až po doručení rozhodnutia z Katastrálneho odboru, že prevod vlastníctva prebehol úspešne, sa stávate oficiálnym vlastníkom bytu. Ak sa vám teraz trochu zatočila hlava, koľko starostí je s takýmto prevodom, verte, že celý proces iba zložito vyzerá. 

Nenašli ste žiaden dôvod, pre ktorý by kúpa nehnuteľnosti v družstevnom vlastníctve mala byť pre vás prekážkou?

Predsa len jeden môže existovať – a ním je financovanie. Ak totiž nemáte dostatočnú hotovosť a uvažujete nad financovaním vášho bývania prostredníctvom hypotekárneho úveru, v tomto bode narážame na prekážku, banka vám totiž úver na družstevný byt neposkytne. Prečo? Vráťme sa k základnému princípu – v skutočnosti nekupujete byt, ale iba členské právo v bytovom družstve. Nemáte teda čo založiť, nakoľko v čase vyplatenia dohodnutej sumy predávajúcemu ešte nehnuteľnosť reálne nevlastníte.

Ani táto situácia však nemusí byť neriešiteľná, ak máte možnosť založiť pre účely hypotekárneho úveru inú nehnuteľnosť (rodičovský dom, byt, byt partnera…), jedinou podmienkou však je, že nehnuteľnosť nesmie mať iné záložné práva. V banke si následne zažiadate o hypotéku s dočasným založením danej nehnuteľnosti a ak nadobudnete dostatok financií na zaplatenie sumy za členské právo v bytovom dome aj na odkúpenie bytu do osobného vlastníctva, požiadate banku o preloženie záložného práva. Tento proces zvyčajne trvá minimálne 3 mesiace.

Chcete dostávať viac podobných článkov? Prihláste sa na odber newsletterov