Zdedili ste nehnuteľnosť a premýšľate nad jej predajom?
Väčšina dedičov až počas procesu zistí, že predaj zdedeného bytu alebo domu nie je len otázkou podpisu zmluvy. Dedičské konanie, dane, podieloví spoluvlastníci či staré právne ťarchy dokážu celý proces výrazne skomplikovať.

V článku sa pozrieme na to, kedy môžete nehnuteľnosť reálne predávať, ako funguje daňové oslobodenie a čo robiť v prípade viacerých dedičov.

1. Kedy môžete nehnuteľnosť reálne začať predávať?

Toto je asi najčastejšia otázka, s ktorou sa v praxi naši makléri stretávajú. Častou chybou je snaha predávať nehnuteľnosť ihneď po úmrtí pôvodného majiteľa. Právne to však nie je možné.

• Predaj počas dedičského konania: Kým nerozhodne notár a uznesenie o dedičstve nenadobudne právoplatnosť, nemá nehnuteľnosť oficiálneho vlastníka. S kupujúcim môžete nanajvýš podpísať rezervačnú zmluvu s odkladacou podmienkou, samotný prevod však počká na ukončenie konania.
• Zrýchlenie procesov: Pozitívnym trendom v slovenskej legislatíve je postupná digitalizácia a prepojenie notárskych úradov s katastrom nehnuteľností. Vďaka tomu sa dnes zápis nového dediča realizuje rýchlejšie ako v minulosti, čo skracuje čas, kedy je nehnuteľnosť „zablokovaná“.

2. Daň z predaja zdedenej nehnuteľnosti: Kedy vzniká povinnosť?

Toto je bod, ktorý zaujíma každého dediča najviac. Platí sa pri predaji daň z príjmu? Odpoveď závisí od toho, v akom rade ste dedili.

• Dedenie v priamom rade (rodičia, deti, manželia, starí rodičia): Vo väčšine prípadov platí, že ak poručiteľ vlastnil nehnuteľnosť minimálne 5 rokov, príjem z predaja môže byť oslobodený od dane. Ak ju vlastnil napríklad 3 roky a vy sa ju chystáte predať, musíte počítať s tým, že oslobodení budete až po uplynutí zostávajúcich 2 rokov.
• Dedenie v nepriamom rade (súrodenci, bratranci, nepríbuzní): Oslobodenie od dane platí až po tom, čo nehnuteľnosť vlastníte vy sami ako dedič minimálne 5 rokov. Na predaj bez vzniku daňovej povinnosti si teda budete musieť počkať.

3. Čo ak je dedičov viacero? (Rozdrobené vlastníctvo)

Ak nehnuteľnosť zdedili napríklad tri sestry, každá vlastní podiel 1/3. Na predaj celej nehnuteľnosti je potrebný súhlas všetkých troch. Ak sa jedna rozhodne nepristúpiť na predaj, obchod stojí.

Čo sa mení v pripravovanom Občianskom zákonníku?

Dlhodobým problémom slovenského realitného trhu je rozdrobené spoluvlastníctvo a zdĺhavé vysporiadanie medzi dedičmi. Súčasný systém často vedie k situáciám, keď sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť celé roky, čo výrazne komplikuje predaj aj správu nehnuteľnosti.

Pripravovaný nový Občiansky zákonník preto smeruje k posilneniu rozhodovacích práv súdu. Ak medzi dedičmi nedôjde k dohode, súd by po novom mohol autoritatívne rozhodnúť o rozdelení majetku alebo spôsobe jeho vysporiadania.

Cieľom pripravovaných zmien je:

• obmedziť dlhodobé blokovanie majetku,
• znížiť počet nevysporiadaných podielov,
• a zrýchliť právnu istotu vlastníkov.

Dnes platí všeobecné zákonné predkupné právo ostatných spoluvlastníkov: ak chcete svoj spoluvlastnícky podiel predať, spravidla ho musíte najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom; výnimkou je napríklad prevod blízkej osobe.

Navrhovaný nový Občiansky zákonník túto koncepciu podstatne zužuje. Predkupné právo spoluvlastníkov sa má viazať najmä na spoločnú vec slúžiacu na bývanie aspoň niektorého zo spoluvlastníkov. Pri bežnom zdedenom pozemku, ktorý na bývanie neslúži, by teda všeobecné zákonné predkupné právo spoluvlastníkov podľa navrhovanej koncepcie odpadlo.

To môže v praxi znamenať jednoduchší predaj zdedeného podielu na pozemku tretej osobe. Keďže však zákon je práve v druhom čítaní, túto zmenu ešte nemožno považovať za definitívnu.

V praxi naši makléri pri podielových vlastníkoch fungujú ako nestranný mediátor – pomáhajú rodine nájsť konsenzus a nastaviť finančné vyrovnanie tak, aby sa nehnuteľnosť predala za maximálnu trhovú cenu a rodinné vzťahy zostali neporušené.

Zdedili ste nehnuteľnosť? Pomôžeme vám s administratívou aj s rodinnou dohodou

Dedičské konanie je samo o sebe náročné obdobie a predaj majetku po blízkom človeku situáciu málokedy zjednoduší. Často sa stretáva viacero spoluvlastníkov s rôznymi názormi, do toho prichádza nutnosť preveriť staré zmluvy a správne vyčísliť daň z príjmu.

V REMAX Family vás predajom prevedieme bezpečne. Naši makléri v úzkej spolupráci s právnikmi zabezpečia, aby bol prevod právne bezpečný pre vás aj pre kupujúceho a transparentný. Nastavíme jasnú stratégiu, postaráme sa o kompletnú administratívu a odbremeníme vás od zbytočného stresu.

Chcete zdedenú nehnuteľnosť predať bezpečne a s maximálnym výnosom? Ozvite sa nám, postaráme sa o všetko podstatné.

Foto: ilustračné 

Chcete dostávať viac podobných článkov? Prihláste sa na odber newsletterov