Čo sa deje pri predávaní Vašej nehnuteľnosti potom, čo Vám maklér oznámi, že našiel kupujúceho na Vašu nehnuteľnosť?
Ako prvé musí záujemca na dôkaz svojho vážneho záujmu zložiť tzv. blokovací depozit a súčasne so zástupcom realitnej kancelárie uzavrieť Dohodu o rezervácii, v ktorej je uvedená výška depozitu, akým spôsobom bude uhradený a taktiež aj najneskôr do akého termínu a akým spôsobom bude uhradený zostatok kúpnej ceny.
Od tejto chvíle je nehnuteľnosť rezervovaná pre záujemcu. Vo väčšine prípadov je blokovací depozit nevratný a preto je viac než vhodné, mať zistené, či vôbec požadovaný úver záujemca dostane, resp. či nemá nejaký zápis v úverovom registri, ktorý by následne vylučoval schválenie úveru.
Po tomto kroku sa rozbieha príprava zmlúv. Samozrejme je veľmi dôležité, akým spôsobom bude kúpa nehnuteľnosti financovaná; my sa pozrieme na variantu hypotekárnu, a to preto, že je zložitejšia a v praxi častejšie používaná.
Banka bude vyžadovať Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve k vydokladovaniu účelu čerpania úveru. Realitná kancelária túto zmluvu pripraví, so zástupcom banky, s predávajúcimi a s kupujúcimi odkomunikuje prípadné pripomienky a predloží zúčastneným stranám k podpisu. Na základe tejto zmluvy a za súbežného spracovania žiadosti o hypotekárny úver príde zo strany banky k schváleniu a k vygenerovaniu úverovej a záložnej zmluvy a návrhu na vklad záložného práva.
V tomto okamihu je potrebné podpísať úverové a záložné zmluvy. Zmluvou o úvere kupujúci dokladuje, že mu bude poskytnutý úver a že je teda schopný prefinancovať kúpnu cenu. Záložnou zmluvou sa zriaďuje záložné právo na nehnuteľnosti, ktorým sa zaisťuje poskytovaný úver. Tieto záložné zmluvy musí podpísať predávajúci, ktorý je stále oficiálnym vlastníkom nehnuteľnosti až do doby prevodu vlastníckeho práva na kupujúceho. Zároveň sa so záložnou zmluvou obvykle uzatvára a podpisuje aj kúpna zmluva s návrhom na vklad vlastníckeho práva. Ako prvý v poradí sa podáva návrh na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností. Na základe z katastra potvrdeného návrhu na vklad je väčšina bánk schopná uvoľniť peniaze priamo na účet predávajúcich, pričom presný spôsob je určený v kúpnej zmluve.
Po prebehnutí zákonnej lehoty v katastrálnom konaní príde Rozhodnutie o povolení vkladu a na základe tohto momentu sa kupujúci stali oficiálnymi vlastníkmi danej nehnuteľnosti.
Maklér by mal upozorniť aj zúčastnené strany o prípadnej daňovej povinnosti, či už v niektorých prípadoch príjem z predaja môže podliehať dani z príjmu, resp. kupujúci musí podať Daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti a to najneskôr do konca januára nasledujúceho roka po roku, kedy nadobudol kupujúci vlastníckeho právo.
Akokoľvek vyzerá celá záležitosť zložito, tak absolútnu väčšinu spomínaných povinností obstará maklér.