Keď Vám zavolá maklér, že záujemca o Vašu nehnuteľnosť zložil rezervačnú zálohu v ich v kancelárií, čo urobíte? Budete sa tešiť, však? Budete otvárať šampanské a pripíjať na víťazstvo. Veď kto by sa netešil, keď zistíte, že veci sa pohli a nehnuteľnosť, ktorú chcete predať, si našla nového potenciálneho majiteľa. Schválne uvádzam termín potenciálneho, nakoľko z pohľadu bezpečnosti predaja nehnuteľnosti je spôsob, akým si Vašu nehnuteľnosť záujemca zarezervoval vysoko rizikový. Prečo? Čítajte ďalej a dozviete sa viac.
Podpísali ste v kancelárií s budúcim kupujúcim Rezervačnú zmluvu či Zmluvu o budúcej zmluve? Nie? Tak si, prosím, položte jednoduchú otázku alebo ešte lepšie, položte túto otázku Vášmu maklérovi. Kupujúci: „Akú mám istotu, keď vám zložím zálohu bez rezervačnej zmluvy, že mi majiteľ naozaj svoju nehnuteľnosť predá a nerozmyslí si to?“ A predávajúci: „Akú mám istotu, že kupujúci naozaj moju nehnuteľnosť kúpi, neujde hneď, ako uvidí výhodnejšiu ponuku a ja dostanem svoje peniaze z predaja?“ Na obe otázky je odpoveď veľmi jednoduchá: ŽIADNU! Ak ste kupujúci, ktorý potrebuje súrne kúpiť nehnuteľnosť a ktorý si na ňu musí požičať od banky, je tu veľké riziko, že pri nepodpísaní rezervačnej zmluvy alebo zmluvy o budúcej zmluve môžete zostať nemilo prekvapený, keď vám realitný maklér oznámi, že predávajúci si predaj rozmyslel. Stane sa z vás kupujúci, ktorý má už schválený úver, zálohu zloženú v realitke, ale nemá si čo kúpiť a kde bývať. Spoľahnete sa na to, že vám kancelária vráti peniaze alebo že Vám nájde dostatočne rýchlo novú nehnuteľnosť? A bude sa Vám táto nehnuteľnosť páčiť? Alebo budete musieť kúpiť to, na čo bude postačovať finančný limit, ktorý Vám už dala banka? Toto chcete? Isto nie. Môže sa to však veľmi ľahko prihodiť, veď predávajúceho nič nezaväzuje, aby vám ústne prisľúbenú nehnuteľnosť vôbec predal. A podobne, ak ste predávajúci, ktorý má s peniazmi z predaja isté plány, napríklad súbežne kúpiť inú nehnuteľnosť a do nej sa presťahovať, môžete sa dostať do úzkych, ak kupujúci nedodrží prísľub kúpy a radšej príde o zálohu. Ako to vysvetlíte majiteľovi nehnuteľnosti, ktorú ste si vy už rezervovali? Taktiež môžete prísť o peniaze, hoci nie vlastnou vinou. Toto riziko ale dobrovoľne podstupujete ak skladáte zálohu realitke bez toho, aby medzi predávajúcimi a kupujúcimi (najlepšie aj medzi realitnou kanceláriou ako treťou stranou a svedkom) boli jasne definované podmienky predaja, jasne stanovený termín, do kedy má byť predaj/kúpa realizovaná a aké sú sankcie pre zmluvné strany, ak zmluvu nedodržia a to všetko ako sa hovorí „čierne na bielom“ čiže na papieri, prostredníctvom rezervačnej zmluvy alebo zmluvy o budúcej zmluve. Na výške zálohy sa samozrejme môžete v takejto kancelárií dohodnúť podľa vlastných finančných možností. Uvažujte však jednoduchou logikou. Výška rezervačného poplatku napríklad od 2000,- eur a vyššie (v závislosti od predajnej ceny nehnuteľnosti) je už dostatočne vysoká na to, aby ste mohli pokojnejšie spať, pretože o takúto čiastku nechce nikto prísť. Preto k rezervácii nehnuteľnosti s vyššou zálohou pristupujú predávajúci i kupujúci omnoho zodpovednejšie. Ako sa hovorí „rozumní ľudia sa vedia vždy dohodnúť“, a ak ste jedným z nich, nebude pre vás problém dohodnúť sa s protistranou tak, aby ste boli spokojní všetci. Ak by ste si predsa len s výškou zálohy nevedeli rady, realitná kancelária je tam pre vás práve pre to, aby vám odporučila najvodnejšiu výšku zálohy práve pre váš obchodný prípad. Vašou ďalšou zárukou, prečo by ste mali žiadať podpis takejto zmluvy, by malo byť i isté odškodnenie v prípade odstúpenia druhej zmluvnej strany. Spravidla je sankcia pre kupujúceho prepadnutie zálohy a pre predávajúceho zmluvná pokuta, ktorú musí zaplatiť. Tá by mala byť taktiež vo výške zálohy, akú zložil kupujúci. Kupujúcemu sa v takomto prípade jeho zaplatené peniaze za rezerváciu samozrejme vrátia. V prípade akýchkoľvek komplikácií sa realitná kancelária stáva arbitrom medzi predávajúcim a kupujúcim, pričom jej úlohou je tieto nezhody riešiť. Ak realitná kancelária rezervačnú zmluvu používa, poskytuje tým svojim klientom isté garancie a záruky, ktoré by mali byť bežnou súčasťou realitnej praxe. V takejto kancelárií si môžete byť istý, že je prozákaznícky orientovaná a jej prioritou je teda maximálna snaha o vašu spokojnosť, či už predávate, prenajímate alebo kupujete.